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当前我国开发区的特征与发展趋势

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2018年12月02日    作者:吴中兵 邓运 李松华 杨雪 王菲    来源:管理世界

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  基金项目:

  2018年河南省高等学校

  哲学社会科学应用研究重大项目

  (编号:2018-YYZD-10)

  2017年河南省政府决策研究招标课题

  (编号:2017B077)


  作者简介:

  吴中兵,中央财经大学,博士后。

  邓运,华夏幸福基业股份有限公司,博士。

  李松华,华北水利水电大学,副教授。

  杨雪,华北水利水电大学,教授。

  王菲,华北水利水电大学,副教授。


我国开发区的发展历程

  


当前我国开发区的特征分析


  一、产业发展特征-------开发区的运营侧重对软环境的打造,对入园企业提供全方位服务,构架平台化运营模式。

  

  产业结构特征:


  (1)产业结构多元化与产业发展集群化并行。


  开发区在明确主导产业的同时注重产业链密切关联企业与同类企业的聚集,培育和发展企业集群。此外,为提高风险抵抗能力和提供就业机会,开发区会适宜的发展几类产业,并分别针对单一产业打造“园中园”,但集群效应不显。


  (2)开发区主导产业多定位为国家新兴产业,而非传统制造业。


  如,大连天地和春田开发区发展的是软件信息、文创行业,青岛蓝色生物医药产业园重点发展海洋经济、生物医药,蛇口网谷发展互联网、电子商务和物联网,无锡中关村科技创新园的定位则是以软件研发、服务外包、物联网(传感网)信息服务、创新创意为主导产业。


  (3)开发区产业正向上游研发和下游营销环节升级。


  如,泰达MSD开发区、重庆总部城的主要产品形态为写字楼,协信未来城的功能配比为生产、研发办公各30%。此外,随着大众创新创业的落实,开发区倾向于建设孵化器。


  产业招商特征


  (1)开发区招商不再强调优惠政策和投资环境,而侧重从产业环境吸引企业入驻。


  开发区越来越关注产业的引导、开发与培育,办公硬环境变得越来越生态与环保,并重视文化氛围、创新机制、公共服务等软环境的建设,为企业提供的服务越来越全面和契合需求。但招商模式还停留在点式突破的“游击战”,营销渠道和平台欠缺、招商体系不健全(毕德鹏,2015)。


  (2)土地招商和空间载体招商并行,空间载体招商正成为主流。


  早期,土地招商模式(土地一级开发后,意向企业自建厂房)较常使用,但因入园企业资金压力大、招商难度大,且不利于后期开发区统一管理而被摒弃。空间载体招商(开发区做好基础建设后招商)难度相对小,有利于开发区方的产业引导、升级和统一管理,因而正成为主流。


  二、城市发展特征


  城市的整体发展规划及各类配套与功能是开发区发展的重要依托,推动城市协同发展水平也是开发区运营商区别于传统开发商的重要特征。


  1.开发区规划特征:规划投入较大,对城市客观环境和发展诉求考量充分。


  从国内开发区的情况来看,运营商对城市的整体规划十分重视,投入较大。在规划过程中,普遍结合了区域自身的地理特点和地方政府的发展定位,保证规划方案与客观环境的匹配度。并在格局规划上,普遍按照功能来划分区域,各功能区相互独立。


  2.基础设施建设特征:投资完成度高。


  由调研可知,多数开发区的土地一级开发已经完成或已在进行中,且水、电、煤气等基本日常需求能够满足。但交通基础建设方面,少数离中心城区较近的开发区投资相对较小,而距离中心城区较远、不在市政轨道交通规划范围内的开发区,需要运营企业自身进行大量的道路基建投资。


  3.公共服务发展特征:商业配套完善度高,但医疗、教育及娱乐配套方面还存在较大提升空间。


  当前国内开发区的商业配套完善率相对较高,大多均具备了餐饮、超市、商场等配套,但在教育、医疗、以及休闲娱乐等配套上相对滞后,如泰达MSD开发区公共服务配套程度较高,而科创慧谷等开发区的医疗等配套仅停留在规划阶段。


  4.人口导入特征:人口导入成效一般、人才引进措施优惠。


  从开发区的人口导入量来看,各开发区的表现参差不齐:泰达MSD等开发区人口导入效果良好,而科创慧谷等开发区的人口导入量处于较低水平。在吸引人口流入的举措上,除了基建及其配套等投资外,各大开发区普遍提供了各类人才引入优惠条件和就业帮助。


  5.居住品质特征:住宅产品种类丰富、绿化率较高,整体居住舒适度高。


  从住宅产品种类来看,各开发区由于体量大、土地供应充足,多数开发区的住宅开发种类齐全,可供开发区内不同层级的购房者选择。从住宅产品质量上来看,建筑质量较好、密度较低、绿化率较高,如大连春田开发区、大厂潮白河开发区的住宅均保证了较低的容积率,整体绿化率超过五成。


  三、产城融合特征------衡量开发区发展水平的关键指标,而当前我国开发区的产城融合水平尚处于初级阶段,但正向更高层次的融合阶段推进。

  


  1.人口融合特征:


  人口融合的层次与水平有赖于产业发展的规模集聚与产业链条的完善、成熟,由此才可带来稳定的就业人群及与之相匹配的居住人群。而我国大部分开发区人口融合不尽人意:人口导入不及预期,吸纳的本地就业人口难以成为促进开发区人口融合的稳定要素。且开发区内产业人口与居住人口错位现象明显,加大了开发区人口融合的难度。


  2.空间融合特征:


  基于规划建设中交通设施的提前布局,大多数开发区与主城区的交通设施衔接便利。但仍有部分开发区与主城区较为割裂,难以形成一体化的协同发展效应。从开发区内部空间格局来看,对居住、产业及商业等功能区规划明确,板块之间空间距离适中、互动感强,但融合水平参差不齐。


  3.功能融合特征:


  产与人口融合程度相一致,功能融合度好的开发区也大多具备发展历史较长、入园人口规模大且稳定、各类基础实施功能完备的特点。功能融合水平的提升,一方面有赖于生活、商业、休闲等配套功能的完整,另一方面有赖于各类功能与开发区人口及需求特征的匹配。但多数开发区在早期发展阶段更注重产业功能与居住功能的打造,加之人口加速导入阶段的功能配套错位,商业休闲配套功能单一,医疗、教育匮乏,影响了开发区融合效应的发挥。


我国开发区的发展趋势


  在当前中国经济转型的背景下,我国开发区的发展重点和方向将更加聚焦产城融合、科技创新、体制机制创新等方面。


  一、更加注重产城融合,实现持续发展


  开发区作为“双创”载体和中国经济转型升级的引擎,在推动中国经济发展中发挥着日益重要的作用。而随着开发区规模的扩大,产业与城市功能不匹配、不协调带来的 “产强城弱”、产城脱节等问题,制约了开发区企业对人才的吸引力,也不利于城市特有的信息、科技、综合服务能力等优势对产业发展的促进作用,因此,产城融合仍是新城发展的目标方向。


  二、以科技创新与体制机制创新双轮驱动,实现经济高质量发展


  1.模式创新:借力PPP等市场化运作模式


  目前,PPP模式已介入城市基础设施、公共服务等领域,拓宽了融资渠道,成为激发民间资本活力、形成新的经济增长点的重要途径。同样地,PPP模式对于开发区的运营也具有重要作用,特别是城镇综合开发类PPP,整体统筹规划,能有效降低管理和资金成本,提升公共设施建设的速度及运营效率。


  2.资源整合:建立要素流动通道,构建平台与圈层


  在经济 “新常态”背景下,资源和信息将被重新组合利用,传统开发区的招商、租售模式面临挑战。随着供给侧改革的推动,开发区运营商将更多的依托平台资源,通过资源跨界融合提升运营效率,发挥各业务模块优势。要构建开发区体系、融合发展,以资本为纽带的利益共同体捆绑是一种有效方式,即通过搭建平台、信息与资源等要素的交互、流动以实现各主体利益的最大化。


  3.运营为王:盈利模式侧重长周期、可持续性


  未来,开发区的盈利模式将越来越侧重长周期性,运营主体应着眼于长期的可持续收益,运用长期运营来平衡短期资金难题,将关注点转向产业运营收益,如产业投资收益、税收分成、招商回报、孵化收益等。总之,未来开发区的运营机构将从产业增值服务、创新科技服务、创新品牌入手,收入来源趋于多元化,加之服务软实力的提升,开发区持续性盈利能力将不断增强。

责任编辑:王兴钊

标签:PPP
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