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评估机构项目管理工作的问题及思考

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2018年05月04日    作者:赵0    来源:评估师资讯

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  作为估价从业人员的你有没有遇到过这样的情况,现行很多评估项目的标书估价委托人都会有这样的要求,“限期二十个工作日完成”,“评估机构需要对评估报告负质量责任以及后续的相关解释说明工作”,“评估收费:低价者中标”。想必大多数的评估机构对此类要求都是无语的,又想马儿跑又不给马儿吃草,但在激烈竞争的市场环境下也还是会有大量的评估机构对于此类项目郑重的投上标书。


  还有一种情况则是机构内业务人员接了一个评估金额很大的复杂项目,然后告诉技术人员该项目由于估价委托人很着急,需要在一周内完成,我没办法也只有答应了。接着为了和估价委托人以后有更长期的合作,评估收费也按最低折扣三折执行。我想技术人员此刻的心理一定是崩溃的,第一项目情况未知一周内能否完成是个问题;第二为什么业务人员卖了一个人情却直接导致了技术人员提成的减少,而且再说大多数情况下技术人员手里还有其他项目的。


  上述两种情况由于无法改变的交付时间及无法增加评估收费,唯一可以降低的就是评估报告的质量。所以此类情况交付的评估报告的质量往往是经不起检验的。


  为什么会出现这样的情况呢?每个项目人们都期望以最低的成本最高的效率来达到最优的质量,但是这是不可能的,天底下其实是没有这样的好事的。因为它违背了项目管理中的项目三角形理论。


一、项目三角形


  1.概念


  所谓项目三角形,是指项目管理中范围、时间、成本三个因素之间的互相影响的关系。项目三角形中的范围,除了要考虑对项目直接成果的要求,还要考虑与之相关的在人力资源管理、质量管理、沟通管理、风险管理等方面的工作要求。项目三角形中的成本,主要来自于所需资源的成本,自然也包括人力资源的成本,这些资源通过不同的方式获得,可以对应不同的成本,对资源的需求与工作范围和工作时间都有直接的联系。


  三角形关系,也就是项目范围、项目时间和项目成本的相互制约的关系,而项目的质量是受这三个因素的平衡关系所决定的。如果形象上看,项目范围、时间和成本就是三角形的三条边,而项目质量就是这个三角形的面积。


  项目三角形强调的是三方面的这种相互影响的紧密关系。为了缩短项目时间,就需要增加项目成本(资源)或减少项目范围;为了节约项目成本(资源),可以减少项目范围或延长项目时间;如果需求变化导致增加项目范围,就需要增加项目成本(资源)或延长项目时间。


  简单的说即是把范围、时间、成本作为三条边。若要调整其中一边,为了保持三角形的闭合,则需要调整另外两边。


  2.相关解释


  范围时间成本,通俗点说就是大家常说的多快好省,总结成三个词就是优质、快速、廉价,但这几个褒义词是不可能在同一个项目里出现的。

  

  这张图清晰的说明了项目三角形的核心:不可能有这样一个项目——它既廉价,质量又好,又能迅速高效完成。这样的好事是不存在的,我们只能在优质、快速、廉价这三要素之间有一定的取舍,获得三者间的一个平衡。


二、评估机构项目三角形管理中存在的问题


  正如文章开始的案例所说,由于恶劣的市场环境的影响,评估机构往往都是以低收费高效率来获取评估业务的,这样只能以牺牲项目质量为代价,虽然一般的评估项目估价委托人对于评估报告的质量要求并不高,但是行业协会对评估报告是有高要求的。


  这里假设一个比较极端的案例来说明该问题,就拿常规的以抵押为目的的酒店评估来说,一方面,由于金融机构间的相互竞争,抢业务抢时间,导致评估机构对酒店房地产实地查勘的时间不够充分,只能当日就匆匆结束。严格来说,对于酒店类的房地产不在酒店里住几晚上吃几顿饭,并在酒店周边的同类型酒店走访调查,怎么可能给出客观的酒店入住率、餐厅的上座率。另一方面,即使时间上不那么着急,但是较低的评估收费也导致评估机构从人员时间成本等方面考虑也不可能让估价师仅仅为了核实一个项目里的一个参数,就在酒店里待个几天。初步价格出来后,估价委托人又需要解释价格的合理性。可是没有充足的市调和现场感受,技术人员的解释多少是欠缺些说服力的,这又引起了估价委托人对评估质量的不满意。


  说了机构层面的问题,接下来再谈谈技术人员层面的问题。还是以上述酒店评估的案例来说,好不容易经过一番番苦口婆心的解释,金融机构审批终于通过,通知出正式评估报告。正在经手其他项目的技术人员接到业务员通知:“这个项目明天一早就要把正式报告送出去,企业说未来还会有更多的项目找我们,所以这次就按最低的三折收费”。处于无奈的技术人员只有带着负面情绪加班写完了评估报告,发给了正在约会的二审人员检查,二审人员心不在焉的审核完成后又发给了正在带孩子三审人员。这样出来的评估报告质量有可能高吗?第二天估价委托人拿着评估报告嘴里还一边嘀咕:“这评估公司的钱也太好挣了,去的时候照几张照片,回去后套个模板出个报告,几万块钱的评估费就到手了”。

  

三、运用


  项目三角形在评估机构项目管理中的运用总结为一句话就是:优质快速廉价,只能选两样,具体做法是固定第一边,调节第二边,投资第三边。接下来分别阐述几种不同情况下的运用。


  1、固定第一边:需要明确这个项目的底线是什么?是客户需要高质量的评估报告的专业意见?还是必须要在某一天前完成这个项目?明确优质快速廉价到底哪个因素最重要?


  2、调节第二边:比如上述明确了必须在某天前就完成该项目,这一步就需要考虑优质和成本哪个因素是更重要的?可以采用单因素分析法,考虑若降低成本会对项目质量产生多大的不良影响,产生影响的结果客户能否接受?或者考虑一下提高项目质量会带来多大的成本的增加?


  3、投资第三边:在前两项优质和快速确定的前提下,就需要投资第三边。投资的方式包括但不限于时间和金钱。


  比如,上述的酒店评估项目的案例,明确了必须在一周内完成,且要尽可能的保证估价结果的准确性,那么只能投资“廉价”边了。评估机构可以采取的做法是在该项目里增加人力,组建临时项目组,专人负责查勘现场,专人负责搜集资料,实地走访调查市场,专人负责录入数据产权资料等信息,再通过增加一个审核流程的形式来把控项目质量,不过这样做实实在在增加了评估机构的成本(时间成本和经济成本),羊毛出在羊身上,那么相应的成本的增加应该转嫁到评估收费上。


四、结束语


  不仅评估机构的每个人需要明白优质快速廉价的项目三角形,每个和评估机构合作的客户也需要明白没有优质快速廉价的评估项目,双方应该共同协商取舍,在优质快速廉价之间达到一个相对平衡的状况,这样才能促进评估机构内部业务和技术人员之间、评估机构和客户进行更好的沟通和合作。

责任编辑:王兴钊

标签:项目管理
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