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安哥拉某大型社会住房项目的验收和移交

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2017年11月15日    作者:赵步一    来源:国际工程与劳务

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  工程移交是EPC项目执行的最后阶段,也是非常重要的合同阶段。通常,在项目验收和移交过程中,业主和承包商各有想法。作为业主,他希望得到一个尽可能完善的建筑产品。尽管在施工过程中,业主已经通过业主代表进行了过程的质量监控,但在最后的验收和移交过程中,业主和业主代表通过查找更多的质量缺陷和瑕疵,确保项目达到要求的质量目标。作为承包商,希望根据合同工期完成验收和移交工作,使工程进入缺陷责任期,结束误期损害赔偿的潜在责任,将照管责任移交业主,并提请履约保函、质保金的释放返还,本文就安哥拉某大型社会住房项目的验收和移交工作进行介绍。



项目概况


  安哥拉某大型社会住房项目位于安哥拉首都罗安达以南18公里的凯兰巴凯亚西地区,项目占地8.8平方公里,包括710栋公寓楼、24所幼儿园、9所小学、8所中学、400公里社区道路、两座60KV/15KV变电站、13座开闭站、67座变电所、32公里给水管线、80公里雨水管沟、32公里污水管线及配套电力系统、通讯系统、交通信号系统、公园绿化系统等配套的市政基础设施,总建筑面积331万平方米,建设工期54个月。


  该大型社会住房项目总承包合同于2007年11月14日签署,总承包商以EPC模式负责该项目的设计、采购、施工和缺陷修复工作,于2008年8月23日正式开工。其中,第一批前4个地块于2010年6月15日完工并移交业主,第二批8个地块于2011年12月31日完工并移交业主,最后一批12个地块及配套基础设施于2012年10月22日完工并移交业主。


项目的验收移交


  一、在验收移交前,承包商与业主就验收标准和移交范围进行了谈判


  在该项目移交过程中,总承包商组织各部门、各合作单位和设计单位统一配合,齐心协力,共同完成移交工作。成立由项目领导、工程部门、质量监控部门、设计部门、商务合同部门组成的移交工作小组,专门负责项目的移交工作。由项目经理牵头,就项目移交过程中的验收标准和工程验收移交范围与业主进行谈判,确定项目的验收标准、验收程序、移交范围及甩项工作内容。在与业主就验收标准和移交范围的谈判过程中,基本上要遵循合同中已经明确规定的设计、施工、验收标准,并根据“雇主要求”对移交范围进行了进一步确认。在双方就移交工作谈判的基础上,承包商根据合同中规定的验收标准和验收程序编制验收表格和验收流程。


  二、采取实质性完工验收和竣工验收两个阶段开展项目的验收和移交工作


  该项目由于体量大、工期长、所涉及专业多等特点,先后分三批验收并移交业主。在移交业主的过程中,总承包商组织各分包合作单位编制《完工验收组织管理办法》。根据该管理办法,将项目的竣工验收分为实质性完工验收和竣工验收两个阶段。


  在确定了各单位工程后,将根据各单位工程确定实质性完工的申报验收条件。该单位工程各分部工程已按照设计图纸完成施工,单位工程内相关系统的试运行实验能满足使用功能要求。该单位工程所有分部、分项工程全部检查验收合格,签字手续齐全。该单位工程的设计、变更、材料、施工、质量和试验均不存在任何争议和未销项事宜。各合作单位按照《竣工资料有关事项的通知》,真实、准确、完整地完成了本单位工程专用卷和通用卷的组卷和归档工作。在实质性验收通过后,业主或业主代表颁发实质性完工证明,并且签发悬置问题清单。


  在完成实质性完工验收并解决完悬置问题后,总承包商组织各分包合作单位进行竣工验收工作。针对拟报竣工验收工程的情况和条件,总承包商要求各分包合作单位根据施工图要求、合同规定和验收标准,先由各分包合作单位自行组织检查和验收工作,全面查验是否按设计图纸及相关要求施工完毕,工程质量是否达到合同中规定的验收规范和验收标准,竣工资料是否满足《竣工资料有关事项的通知》的要求。在总承包商工程部核查完各项施工工作的完整性和资料的齐全性后,就分包合作单位提交的《竣工验收申报表》签署同意意见,并提交总承包商的质量监控办公室。在质量监控办公室接到工程部同意意见后,核查各分部分项工程是否全部通过验收,并根据监控工程师掌握的项目质量状况,在《竣工验收申报表》签署是否同意的意见。对不同意竣工验收的,总承包商工程部负责对不符合项督促整改,监控工程师负责检查质量整改,整改完成并经分包单位项目部自检合格后再次向总承包商工程部申请验收。


  在竣工验收时,总承包商给各分包合作单位下发了《竣工资料管理办法》。根据该管理办法,要求各分包合作单位真实、准确、完整地完成本单位工程专用卷和通用卷资料的组卷和归档。除了完成本单位工程的专用卷和通用卷外,工程资料还包括竣工图、房屋使用手册、操作维修手册和培训手册。


  三、在验收和移交过程中遇到的问题及采取的措施


  在项目竣工验收时,根据业主严格按照样板间进行验收的要求,要求各分包单位在标线尺寸、施工方法以及缺陷处理等多方面与业主代表积极进行沟通,并组织对样板进行多次修改,最终达到双方的要求,大大提高了工作效率,为现场施工作业和后续验收打下了良好基础。


  由于竣工验收过程中,各单位工程验收内容多,需要时间长,且存在诸多甩项,总承包商要求各合作单位按月制定可行的验收计划,保证充分的准备时间,加强与业主代表的沟通,详细了解业主代表的要求,并采取针对性措施,确保验收一次通过。


  由于开始交工验收时材料欠缺,一些工序尚未完善,经与业主代表沟通,制作甩项验收表单,仅对已完成工序进行验收,后续完善后再次针对未验收项目进行验收,合格后签署正式的单位工程验收表单。


  对于成品保护问题,由于现场存在偷盗、破坏以及腐蚀老化等问题,要求各分包合作单位将部分易偷盗、腐蚀产品的安装工作后置,待正式验收前一次完成,同时,加强现场安全保卫措施,杜绝偷盗和蓄意破坏现象的发生。


  对于部分因为外部原因导致功能试验无法进行的项目,例如,由于外线给水系统尚未接通,导致市政管网的冲洗消毒试验以及室内给排水系统的通水试验无法进行,经与业主代表沟通,暂时搁置此部分内容的验收,待给水系统连接后统一进行试验。


  四、“移交证书”颁发后,工程进入缺陷责任期


  “移交证书”作为工程移交业主的法律性文件,对双方都有约束作用。在该项目的移交过程中,由总承包商和业主共同商讨并确定“移交证书”的内容和文件格式,“移交证书”主要包括合同名称、合同编号、业主和承包商名称、工程移交日期、移交工作内容、甩项工作内容、甩项工作对实质性完工没有实质性影响、甩项工作未能完成时业主可以采取措施等的描述,其中,工程移交时间要根据合同规定的完工时间或双方同意变更的时间填写,有效规避合同中误期损害赔偿的潜在责任。


  在与业主商讨“移交证书”中关于已完工程的描述时,总承包商确定了将已完工程的描述以地块或系统为单位进行描述,甩项工作的描述尽最大可能做到具体化、细节化,甩项工作的完成时间充分考虑到材料设备的到场情况,给承包商留出足够的时间,确保在缺陷责任期内完成即可。在“移交证书”中,附一张平面布置图,该平面布置图将有助于业主和承包商直观确定移交工程的范围和内容,也便于业主对移交工程进行管理。


  在“移交证书”颁发后,项目进入缺陷责任期。进入缺陷责任期后,总承包商除完成“移交证书”中所列的甩项工作外,还要承担已移交工程的缺陷修复责任。根据与业主签署的总承包合同,该项目土建工程的缺陷责任期为一年,机电设备安装的缺陷责任期为两年。根据FIDIC合同规定,进入缺陷责任期后,总承包商要明确其所承担的缺陷责任范围,由于承包商的设计缺陷、材料缺陷或施工工艺缺陷引发的工程缺陷,其责任由承包商承担,承包商负责免费修复。由于业主使用不当或其它原因对已完工程造成的损害,其责任应当由业主承担,如果业主提出由承包商进行修复,承包商可以进行修复,但该修复工作必须以“变更”形式在业主付款中予以体现。


  五、工程进入缺陷责任期后,总承包商建立大售后服务体系


  在项目移交业主并进入缺陷责任期后,作为负责任的国际工程承包商,针对甩项和缺陷责任修复工作,总承包商专门成立了由总承包商牵头各合作单位组成的大售后服务体系。


  为确保项目售后维保工作的及时性,切实解决小区居民在房屋使用过程中出现的质量缺陷,总承包商专门成立了售后服务办公室,并要求各分包合作单位成立相应的售后服务办公室,并配备相关维保人员。总承包商组织各合作单位维保人员快速反应,高效完成住户的报修问题,赢得了小区住户的一致好评。在总承包商和各分包合作单位建立售后服务办公室并配备售后维保人员的同时,根据备品备件的耗用情况,要求各分包合作单位建立备品备件库,并储备三个月的最大库存量,以备随时更换之需。


  在项目的缺陷责任期,总承包商先后开展了“质量自律百日活动”、“自我完善、回报社会”和“我为您服务”的一系列售后服务工作。在“质量自律百日活动”中,总承包商组织各分包合作单位就项目的质量缺陷进行了为期一百天的各类排查,通过地毯式排查,重点解决了项目移交后存在的共性问题,树立了总承包商及其分包合作单位负责任的良好企业形象。同时,组织各分包合作单位落实总承包商提出的“自我完善、回报社会”的售后服务工作指导思想,实行“24小时有报必修”值班制度,接待和处理小区住户的投诉和报修。


  在做好质量缺陷修复工作的同时,总承包商建立了相应的回访机制,主动做好回访工作,对业主使用建筑产品遇到的问题及时进行沟通和解决。在做好缺陷修复和回访机制的同时,不管是土建工程还是机电设备工程,由于国情和标准的差异,总承包商须认真做好培训工作,使业主更好地使用建筑产品,延长建筑产品的使用寿命,降低建筑产品的维修率。


  六、“履约证书”的颁发,意味着承包商已根据合同完成了履约义务


  根据合同规定,在“缺陷责任期”结束后,业主向承包商颁发“履约证书”。根据FIDIC通用条款规定,该“履约证书”应在缺陷责任期期满后28天内由业主颁发。如果业主未能按照合同约定的时间颁发“履约证书”,而承包商已完成了全部甩项和缺陷修复工作,承包商可以认为“履约证书”按照合同规定的时间已经颁发。“履约证书”的颁发,意味着承包商已按照合同完成了履约义务,也是业主对承包商工程的认可。“履约证书”颁发后,根据承包商申请,业主向承包商释放剩余的质保金和履约保函,并进行项目的结算工作。根据与业主签署的总承包合同,安哥拉某大型社会住房项目在总承包商的精心施工和良好维保状态下,已具备“履约证书”的申请阶段,在继续做好缺陷责任期售后维保的同时,总承包商将按时向业主提交“履约证书”的签发申请,胜利完成项目的履约工作。


  (作者单位:中信建设有限责任公司)

责任编辑:王兴钊

标签:项目
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